Najlepszy kredyt hipoteczny – czy istnieje ?

Pytanie o najlepszy kredyt to codzienność każdego doradcy finansowego. Gdyby istniała jednoznaczna odpowiedź moja praca nie miałaby sensu. Mielibyśmy jeden bank, do którego trafiałby każdy zainteresowany kredytem hipotecznym. W praktyce nie jest to tak oczywiste. Dla każdego z Nas najlepszym bankiem może okazać się inny. Poniżej spróbuje wskazać podstawowe elementy ofert bankowych które należy uwzględnić przy wyborze kredytu dla siebie. Zapraszam !

Najlepszy kredyt, czyli jaki ? Najtańszy ? Nie wymagający zawierania umów na dodatkowe usługi ? Bez prowizji ? Bez ubezpieczeń ? Na te pytania trzeba sobie odpowiedź. Nie zawsze wysokość marży jest kluczowa. Kredyt hipoteczny będzie wiązał się z określonymi kosztami, z którymi trzeba będzie się pogodzić. Ważne, aby wybrać ofertę gdzie będzie nam odpowiadał zakres zobowiązań i będzie on dopasowany do Naszych potrzeb i oczekiwań. Ponadto, trzeba uwzględnić indywidualną sytuację przyszłego kredytobiorcy, np. planowane nadpłaty, wcześniejszą spłatę. Innego kredytu będziemy poszukiwać jeśli spłata będzie trwała 20 lat, a innego dla osoby która planuje w niedalekiej przyszłości spłacić kredyt w całości, np. w związku ze sprzedażą innej nieruchomości)

Największym kosztem kredytu oczywiście są odsetki, które wynikają z oprocentowania. Większość kredytów hipotecznych w Polsce na dzień dzisiejszy opiera się na oprocentowaniu zmiennym (banki wprowadzają oprocentowanie stałe w okresie 5 lat, ale o tym w innym wpisie). Mamy więc określoną wysokość marży (to się nie zmienia) i współczynnik zmienny – wibor (3 lub 6 miesięczny). Warto zadbać o to, aby marżą była możliwie najniższa, ponieważ będzie ona obowiązywała przez cały okres kredytowania.

Pozostałe koszty podzieliłam na koszty początkowe oraz okresowe. 

Koszty początkowe:

• Prowizja – jeśli oferta zakłada prowizję to będzie ona opłacana przy udzieleniu kredytu lub wypłacie środków, płatna gotówką lub skredytowana, czyli powiększy kwotę kredytu. Jeśli występuje prowizja to należy przygotować się na koszt ok. 2% 
• Ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie na wypadek utraty pracy. Choć zwykle ubezpieczenie na życie opłacane jest składkami miesięcznymi są wyjątki, kiedy trzeba jednorazowo pokryć składkę np. za 5 letnią ochronę. Niektóre banki oferują lepszą ofertę kredytu hipotecznego, jeśli zdecydujemy się na ubezpieczenie na wypadek utraty pracy, źródła dochodu, poważnego zachorowania i pobytu w szpitalu w wyniku nieszczęśliwego wypadku. Zaciągając kredyt z tym pakietem mamy ochronę na 4 lata. Koszt tego ubezpieczenia w zależności od banku to 2-3,25%.
• Wycena wartości nieruchomości. W porównaniu do prowizji i ubezpieczeń jest to koszt niewielki, ale nie unikniony. Trzeba się na to przygotować na etapie składania wniosków kredytowych (tylko w niektórych przypadkach opłata jest pobierana w chwili podpisywania umowy kredytowej). Opłata za operat szacunkowy zależy od kwoty kredytu, rodzaju nieruchomości oraz zakresu wyceny. Przykładowo, za wycenę wartości mieszkania zapłacimy ok. 400 zł, za wycenę wartości domu ok. 700 zł. 

Tyle kosztów na początek. A co później ? Rata kredytu i co jeszcze ?

• wiele banków będzie wymagała posiadania ubezpieczenia na życie. Jest to albo ubezpieczenie oferowane przez bank lub indywidualne zawarte z dowolnym towarzystwem ubezpieczeniowym (spełniającym oczekiwania banku). Składki polis bankowych są naliczane miesięcznie, wysokość takiej składki jest obliczana procentowo od kwoty zadłużenia. W tym przypadku nie mamy wpływu na zakres ubezpieczenia i ewentualne wykluczenia odpowiedzialności towarzystwa. Warto się z tym zapoznać, aby później się nie rozczarować. O ubezpieczeniach na życie bankowych i indywidualnych można by dyskutować bardzo długo, dlatego o tym innym razem. 
• Konto bankowe – teoretycznie to koszt niewielki, czasami w ogóle nie występuje. Jeśli będziemy na to konto przelewać tylko środki na ratę może nie okazać że bank będzie naliczał opłatę za prowadzenie rachunku. Załóżmy, że to 10 zł miesięcznie, przy kredycie na 25 lat daje nam to sumę 3000 zł. Jak to mawiają „lepiej mieć niż nie mieć” dlatego trzeba sprawdzić czy tego wydatku można uniknąć.
• Ubezpieczenie nieruchomości. Posiadając kredyt hipoteczny musimy liczyć się z tym, że nieruchomość będzie musiała być ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych. Koszt tego ubezpieczenia będzie zależał od wybranego towarzystwa i zakresu ubezpieczenia. Zwykle rozliczamy się z ubezpieczycielem raz w roku. Nie da się o tym zapomnieć, bo banki tego pilnują  i przypominają. 
• Produkty dodatkowe np. karta kredytowa. Posiadania rachunku w banku, w którym zaciąga się kredyt hipoteczny nikogo nie dziwi, ale czasami bank wyda nam również kartę kredytową. Nie wszyscy je lubią. Ja uważam, że mają swoje plusy i minusy (jak wszystko). Schowana do szuflady generuje opłaty, używana i spłacana w terminie może być bezpłatna. Decyzja co z Nią zrobić jest bardzo indywidualna. 

Chcąc kupić nieruchomość i skredytować część tego zakupu musimy liczyć się z kosztami. Część  tych kosztów jest nieuniknionych, ale częścią z nich możemy zarządzać. Najważniejsze jest poznanie tego, co oferuje Nam bank. Tylko w ten sposób możemy się przygotować na nadchodzące koszty i nimi zarządzać.